[경매물건 추천] 경북 봉화군 재산면 남면리 518-3, 영농여건불리농지
청량산 인근에 도로와 접하고 있는 농지가 경매로 나와서 추천하고자 합니다.
- 사건번호 : 대구지방법원 안동지원 2022타경909
- 물건지 : 경상북도 봉화군 재산면 남면리 518-3 전 2,809㎡ 전부
- 입찰기일 : 2023. 12. 4.(월)
- 최저입찰가 : 26,152,000원
- 장점 : 2차선 도로와 접합, 농지취득자격증명 발급 용이, 취득 후 농지임대가능, 농지전용신고로 전용 용이
- 단점 : 경북 봉화(접근성). 영농 가능면적 약 2,030㎡, 접도구역 780㎡로 건축 제한받음
1. 위치
경상북도 봉화군은 우리나라 대표적인 산간오지라고 합니다. 이 물건은 그 봉화군에서도 군청에서 직선거리 25㎞ 떨어지고, 재산면사무소에서도 5㎞ 가량 떨어진 곳에 위치합니다. 청량산도립공원에서도 직선서리 5㎞ 떨어진 곳에 위치합니다.
쉽게 말해 개발호재 같은 것은 전혀 기대하면 안 되는 곳입니다.
2. 토지이용계획
토지이용계획에서 눈여겨볼 부분은 영농여건불리농지, 접도구역입니다.
영농여건불리농지는 농지의 경사도 15도 이상의 농지로 영농에 어려움이 있는 농지로 지정된 농지입니다. 영농이 어렵다고 인정하기에 농취증 발급 시 영농계획서 없이도 발급이 가능합니다. 인터넷으로 간단히 신청하면 발급가능합니다.
로드뷰로 확인한 토지는 경사도가 15도 정도의 토지로는 보이지 않습니다. 그동안의 토지의 평탄화 작업이 된 것으로 보입니다. 평탄화 작업으로 인해 법면이 발생하고 그로 인해 영농에 사용가능한 면적도 2,060㎡정도로 줄어들었습니다.
영농여건불리농지는 농업인이 아닌 자 또는 영농계획이 없는 사람도 취득할 수 있으므로 농지에 대한 임대차, 사용대차가 가능합니다. 취득 후 농지은행을 통해 임대할 수 있습니다. 농지은행에 8년 이상 임대하면 사업용토지로 인정받아 양도소득세 혜택을 볼 수 있습니다.
접도구역은 도로의 도로 구조의 파손 방지, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험 방지를 위해 지정한 구역으로 건축 등에 제한이 있습니다. 다만, 건폐율이나 용적률 산정 시 면적에서 제외되는 부분은 아니므로 접도구역을 제외한 부분에 건축은 가능합니다.
3. 시세
시골에 있는 농지로 거래가 많지 않고 거래 가격도 너무 들쭉날쭉합니다.
2차선 도로에 접한 농지의 거래는 1㎡당 17천 원에서 20천 원가량으로 감정평가서에서 감정한 19천 원 정도가 적당해 보이나, 이 가격에 매매가 순조롭게 진행된다고 볼 수는 없습니다. 공시지가 4,010원으로 공시지가의 4배 정도인 16천 원 정도가 어떨까 싶습니다.
4. 입찰가
제가 예상한 시세 16천 원에 면적 2,809㎡를 곱하면 4494만 원이 나옵니다. 영농가능 면적으로 산정한 2,060㎡을 곱하면 3296만 원이 나옵니다. 3296만 원에 경매로 인한 20% 안전마진을 붙여 80%를 곱하면 2636만이 나옵니다.
예상하는 적정 입찰가격은 2636만 원입니다.
도로가의 개발 가능한 농지로 보아 덜컥 사는 분들도 많아서 낙찰되기는 쉽지 않을 듯합니다.
투자에 대한 책임은 본인에게 있습니다. 반드시 본인 자신의 판단과 책임 하에 투자하시기 바랍니다.