[파산공매추천] 경남 창녕군 유어면, 농가주택 5분의1 지분

경상남도 창녕군 유어면 가항리의 농가주택 5분의 1 지분 물건에 대해 소개합니다.

 

• 사건번호 : 부산회생법원 2023하단100630
• 매각물건 : 경남 창녕군 유어면 가항리 619  대 793㎡ 및 농가주택 87.9㎡ / 5분의 1(지분)
• 입찰기일 및 최저입찰가액
  1차 : 2023. 11. 23.        18,550,000원
  2차 : 2023. 11. 30.        14,840,000원
  3차 : 2023. 12.   7.        10,388,000원
  4차 : 2023. 12. 13.          7,271,000원
  5차 : 2023. 12. 20.          5,090,000원
  6차 : 2023. 12. 27.          3,054,000원
  7차 : 2024.   1.   3.          1,527,000원
• 입찰방법 : 우편입찰, 입찰기일 14:00까지 도착 / 입찰보증금(최저입찰금액의 10%) 입금 필요

1. 위치

2~30세대가 거주하는 마을의 안쪽에 위치하고 있습니다. 대지면적 약 240평에 26평 주택입니다.

 창녕 IC에서 직선거리 8㎞, 북동쪽 우포늪에서 3㎞, 남서쪽 낙동강에서 1㎞ 가량 떨어져 있습니다. 

카카오지도에서 2023년 3월 로드뷰가 있습니다. 위상사진상 보이는 주택 옆의 창고는 철거한 것으로 보입니다. 1997년 지어진 붉은 벽돌 슬라브 주택으로 견고해 보이며, 기존의 블록조 담장을 철거하고 휀스를 설치하니 꽤 좋은 집으로 보입니다.

2. 토지이용현황

계획관리지역으로 이 정도 규모의 마을이면 자연취락지구로 지정될 만도 한데, 지정되지 않은 것은 아쉽습니다. 그래도 워낙 대지 면적이 넓어서 토지를 활용하는 데는 이상이 없을 듯합니다. 지가는 52,700원으로 토지공시가격이 4179만 원입니다. 

3. 시세

인근 토지 거래를 보면 2018년에 토지거래로 1㎡당 15만 원에 거래된 것이 확인되고, 2022년 노후된 목조주택을 포함해서 13만 원에 거래된 것이 확인됩니다. 조금 더 범위를 확대해 보면,

2018년 신축 주택, 2008년 신축 주택을 포함하여 거래된 2021년 거래 사례에서는 1㎡에 25만 원에 거래된 것을 볼 수 있습니다. 21년 11월 거래사례를 보면, 대지 317㎡ 및 경량철골주택 57㎡으로 총 8000만 원에 거래되었으며, 토지 가격 15만 원으로 산정하면 토지가격 약 3800만 원, 건물가격 4200만 원으로 평가할 수 있습니다. 

해당 파산공매 물건의 적정 가격은 토지단가 15만 원으로 산정 시 11,895만 원, 건축물 가격은 비교 주택대비 면적, 구조 등으로 미루어 보수적으로 산정 시 3500만 원으로 산정할 수 있습니다. 합산하면 대량 1억 5천만 원으로 평가 가능합니다. 실거래가는 보수적으로 20% 감가 하여 1억 2천만 원으로 예상합니다.

4. 입찰 예상가

5명이 공유로 소유하는 농가주택입니다. 2022년까지 어머니를 포함한 6명이 공동소유하고 있었으나 어머니 지분에 대한 상속이 이루어져 현재 자식들끼리 5분의 1씩 지분 소유하고 있습니다. 부모의 재산 상속 시 단독으로 협의하여 상속할 법도 한데 이렇게 상속이 안되고 법정지분으로 상속되는 경우를 보면 채권 채무관계가 얽혀있거나, 상속인중 누군가를 찾을 수 없거나, 가족관계에 불화가 있을 가능성이 있습니다.

단순히 가격만 본다면, 실거래 예상가의 50%인 6천만 원에서 5분의 1 지분 가격 1250만 원이 적당할 수 있지만, 파산공매라는 특징과 공유물분할에 대한 어려움을 예상한다면 5백만 원 이하에서 낙찰받고 싶습니다.

제 예상가격은 310만 원입니다.